Divorce amiable et maison achetée ensemble.

La maison est souvent le bien le plus important du couple, et la question la plus délicate du divorce. Dans un divorce par consentement mutuel, son sort doit être entièrement réglé avant la signature de la convention : il n’est guère possible de divorcer à l’amiable en laissant cette question en suspens. Voici comment elle se traite.

Maison commune ou bien propre : tout dépend de votre régime matrimonial

Sans contrat de mariage – Les époux mariés sans contrat relèvent du régime de la communauté réduite aux acquêts. Un bien acheté pendant le mariage est en principe commun, même s’il a été acquis au nom d’un seul des époux. À l’inverse, un bien acheté avant le mariage, ou reçu par donation ou succession, reste en principe propre à celui qui l’a acquis ou reçu.

Avec un contrat de séparation de biens – Chaque époux reste seul propriétaire de ce qu’il achète. Un bien acheté à deux appartient alors aux deux époux en indivision, selon la proportion prévue dans l’acte d’achat.

Ce qui compte pour le divorce – Seuls les biens communs, ou achetés ensemble en indivision, doivent être partagés dans la convention. Un bien propre à l’un des époux reste à son propriétaire et n’entre pas dans le partage, sous réserve des récompenses évoquées plus bas.

Trois solutions pour la maison

Vendre – Les époux mettent le bien en vente et se partagent le prix, après remboursement du crédit restant dû. Cette solution est souvent la plus simple lorsqu’aucun des deux ne souhaite ou ne peut conserver la maison. La vente peut intervenir avant le divorce, et la convention règle alors le partage du prix.

Garder la maison – L’un des époux conserve le bien et verse à l’autre une somme correspondant à sa part, appelée soulte. Encore faut-il que l’époux qui garde la maison puisse financer cette soulte, et le plus souvent reprendre seul le crédit en cours.

Rester en indivision – Les époux restent ensemble propriétaires après le divorce, par exemple jusqu’à la majorité des enfants ou jusqu’à une vente programmée. Cette solution suppose une bonne entente durable ; elle s’organise par une convention d’indivision qui fixe les règles de gestion du bien et le sort des charges.

Aucune de ces solutions n’est imposée : le choix appartient aux époux, éclairés chacun par son avocat sur ses conséquences.

Le rôle du notaire : l’état liquidatif

Lorsque le partage porte sur un bien immobilier, il est établi par un notaire, dans un acte appelé état liquidatif. Le notaire évalue la situation de chacun, calcule les parts et rédige l’acte, qui est annexé à la convention de divorce.

S’agissant des frais, l’état liquidatif donne lieu aux honoraires du notaire et à un droit de partage dû au Trésor public, calculé sur la valeur nette des biens partagés. Ces frais ne sont pas compris dans les capsules du cabinet ; le notaire vous en communique le montant avant de rédiger l’acte.

Le crédit immobilier : la banque n’est pas liée par la convention

Si le bien est financé par un crédit souscrit à deux, les époux restent en principe tenus ensemble envers la banque, quelle que soit la répartition prévue dans la convention. La convention ne lie en effet que les époux : elle ne saurait engager la banque.

Lorsque l’un des époux garde la maison, il lui faut donc obtenir de la banque qu’elle accepte de le laisser seul emprunteur, ce que l’on appelle couramment la désolidarisation. Cette démarche doit être engagée tôt, car l’accord de la banque conditionne souvent la faisabilité de toute la solution.

Les récompenses et les créances entre époux

Le principe – Le partage ne se limite pas à diviser la valeur de la maison par deux. Il tient compte de la manière dont elle a été financée : lorsque l’argent d’un époux a profité à la communauté, ou l’argent de la communauté à un époux, un rééquilibrage est dû. Ce rééquilibrage porte le nom de récompense.

La récompense due à un époux – Un époux a financé une partie de la maison commune avec des fonds qui lui étaient propres, par exemple un héritage, une donation ou le prix de vente d’un bien qu’il possédait avant le mariage. La communauté lui doit alors une récompense, qu’il reprend avant le partage du reste.

La récompense due à la communauté – À l’inverse, des fonds communs, comme les salaires perçus pendant le mariage, ont servi à rembourser le crédit ou à financer des travaux sur un bien propre à l’un des époux. Celui-ci doit alors une récompense à la communauté.

Le montant – Lorsque les fonds ont servi à acquérir ou à améliorer un bien, la récompense ne se limite pas en principe à la somme versée : elle tient compte du profit qui subsiste, c’est-à-dire de la valeur que cette somme représente dans le bien au jour du partage. Le calcul relève du notaire, dans l’état liquidatif.

En séparation de biens – Les époux séparés de biens n’ont pas de communauté, et donc pas de récompenses. Lorsque l’un a financé plus que sa part d’un bien acheté à deux, la question se pose alors en termes de créance entre époux, dont l’existence et le montant dépendent de la situation de chacun.

Ce qu’il faut faire – Ces comptes ne s’établissent qu’à partir de justificatifs : acte de donation ou de succession, relevés bancaires, acte de vente d’un bien antérieur, tableaux d’amortissement. Faute de preuve, la récompense ou la créance ne peut guère être réclamée. Votre avocate vous aide à réunir ces pièces et à les faire valoir face à l’avocat de votre conjoint.

Le logement pendant la procédure

Tant que la convention n’est pas signée, la question de savoir qui occupe le logement se règle entre les époux. La convention prévoit ensuite qui conserve le logement, et à quelles conditions, à compter du divorce.

Combien cela coûte avec le cabinet

Un bien immobilier acquis ensemble fait relever votre divorce de la Capsule 3, sans enfant mineur commun, ou de la Capsule 4, avec enfants mineurs communs :

• Capsule 3, avec un bien immobilier commun, sans enfant mineur : 1 400 € TTC
• Capsule 4, avec enfants mineurs et un bien immobilier commun : 1 580 € TTC

Votre avocate coordonne le travail avec le notaire. Lorsque vous possédez plusieurs biens immobiliers, ou un bien à l’étranger, votre situation relève du sur mesure : le cabinet vous adresse alors un devis écrit, gratuit et sans engagement.

Ce qu’il faut retenir

Le sort de la maison doit être entièrement réglé avant la signature de la convention. Vendre, garder ou rester en indivision : le choix appartient aux époux, et sa faisabilité dépend souvent de la banque. Le notaire établit l’acte de partage, dont les frais s’ajoutent aux honoraires d’avocat.

Pour savoir si votre situation relève d’une capsule ou du sur mesure, le questionnaire en ligne vous oriente en quelques minutes, sans engagement.